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안녕하세요 :)
오늘은 부동산 대출을 받을 때 꼭 등장하는 세 가지 용어,
LTV, DTI, DSR에 대해 쉽고 확실하게 알려드릴게요.
이 세 가지는 대출 가능 금액, 상환 능력, 부채 관리와 밀접하게 연결된 개념인데요,
헷갈리지 않도록 차근차근 설명드릴게요!
📌 1. LTV (Loan To Value, 담보인정비율)
🔍 의미
LTV는 주택 담보가치 대비 대출 비율을 뜻합니다.
쉽게 말해, 내가 담보로 제공한 집값의 몇 %까지 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 지표예요.
공식 : LTV(%) = (대출금액 ÷ 담보가치) × 100
💡 예시
- 집값이 5억 원이고, LTV가 60%라면?
→ 최대 3억 원까지 대출 가능
🧾 주요 특징
- 지역, 주택가격, 대출 목적에 따라 달라집니다.
- 규제지역일수록 LTV 한도가 낮아져요. (예: 투기과열지구 = 40%)
📌 2. DTI (Debt To Income, 총부채상환비율)
🔍 의미
DTI는 연소득 대비 대출 원리금 상환액 비율입니다.
쉽게 말해, 연봉 대비 얼마까지 빚을 갚을 능력이 있는지를 판단하는 지표예요.
공식 : DTI(%) = (연간 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100
💡 예시
- 연봉 5천만 원, 연간 상환액이 2천만 원이면?
→ DTI = 40%
🧾 주요 특징
- 기존에 갖고 있는 부채도 포함돼요.
- 대출 받을 때 **‘내 소득 수준에 맞는 한도’**를 제시합니다.
📌 3. DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)
🔍 의미
DSR은 모든 대출의 원리금 상환액이 소득의 몇 %인지를 보는 지표입니다.
DTI보다 더 포괄적인 기준으로, 신용대출, 학자금, 카드론 등 모든 부채가 포함돼요.
공식 : DSR(%) = (모든 부채의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100
💡 예시
- 연소득 5천만 원, 모든 대출에서 연간 2천만 원 상환하면?
→ DSR = 40%
🧾 주요 특징
- 대출심사에서 가장 강력한 규제 기준
- 고소득자가 아닌 이상, 대출 한도는 사실상 DSR이 좌우합니다.
- 현재 DSR 규제는 은행권 40%, 비은행권 50% 수준
📊 LTV / DTI / DSR 한눈에 비교
구분뜻기준포함 범위규제 강도
| LTV | 담보대비 대출비율 | 담보 가치 | 주택담보만 | 비교적 약함 |
| DTI | 소득대비 부채비율 | 연소득 | 주담대 중심 | 중간 |
| DSR | 소득대비 총부채비율 | 연소득 | 모든 대출 | 가장 강함 |
💬 마무리하며
LTV, DTI, DSR는 단순한 숫자가 아니라 대출받을 수 있는 한도를 결정짓는 핵심 지표입니다.
- 집을 사기 전,
- 대출 상품을 비교할 때,
- 내가 감당할 수 있는 수준인지 판단할 때
꼭 한 번씩 체크해보세요.
돈을 빌리는 것도 전략입니다!
잘 아는 만큼, 똑똑하게 집 사고 내 재정도 지킬 수 있어요.
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